Verkehrswertermittlung durch das Finanzamt

Betrachtet man steigende Immobilienpreise hinsichtlich auf Erbschafts- und Schenkungssteuer, so können sich diese zu einem Nachteil entwickeln. Denn in welcher Höhe diese Steuern ausfallen, ermittelt das Finanzamt durch das Feststellen des Verkehrswerts. 

Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren eignet sich, wenn zu Ihrer Immobilie genügend vergleichbare Immobilienkäufe- und verkäufe vorliegen. Laut § 15 ImmoWertV ist es ein präzises Verfahren, um den Wert von Grundstücken und selbstgenutzten Immobilien zu ermitteln. Es stützt sich auf das aktuelle Marktgeschehen und Werte realer Käufe beziehungsweise Verkäufe. Auch wenn dies zunächst einfach klingt, sollten Sie sich lieber auf Fachleute verlassen, die genügend Erfahrung und Marktkenntnisse mitbringen. Denn diese haben beispielsweise auch die Möglichkeit auf eine eigene Datensammlungen, Marktberichte und kommerzielle Datenbanken zurückzugreifen. Nur durch ein genaues Analysieren des Marktgeschehens ist sichergestellt, dass Sie einen realistischen Wert erhalten.  

Zur Ermittlung werden verschiedene Kriterien im Bezug zu Ihrer Immobilie berücksichtigt. Hier sind einige von ihnen aufgelistet:

  • Art und Größe
  • Bauweise
  • Ausstattungsqualität
  • Restnutzdauer

Neben den Vorteilen dieses Verfahrens, gibt es leider auch die ein oder anderen Nachteile. Gibt es zu Ihrer Immobilie nicht genügend Vergleichswerte oder ist sie zu komplex, was auch wieder ein Mangel an Vergleichswerten mit sich bringt, so ist es nicht zur Anwendung geeignet. Ebenso setzt es eine hohe Kompetenz eines Sachverständigen voraus, damit die Ermittlung des Werts so realistisch wie möglich ist.

Ertragswertverfahren

Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um eine vermietete Wohnimmobilie oder eine Gewerbeimmobilie, so wird meist das Ertragswertverfahren verwendet. Der Verkehrswert erschließt sich aus den Mieteinnahmen Ihrer Immobilie. Ein weiterer Aspekt der neben den Mieteinnahmen eine Auswirkung auf den Verkehrswert hat, ist der Bodenwert. Dieser wird mit dem Gebäudeertragswert verrechnet, woraus dann der Ertrags-  beziehungsweise Verkehrswert resultiert. In den Gebäudeertragswert fließen folgende Faktoren mit ein:

  • Rohertrag
  • Bewirtschaftungskosten
  • Bodenwertverzinsung
  • Vervielfältiger
Die Verkehrswertermittlung sollte immer von einem Fachmann übernommen werden.

 

Auch hierbei ist ein ein Fachmann für eine genaue Ermittlung unabdingbar, was aber wieder Kosten mit sich bringt. Näherungswerte können auch kostenfrei ermittelt werden, spiegeln aber nicht den tatsächlichen Wert wieder, sondern nähern sich, wie der Name schon sagt, dem Wert nur an.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren steht die Bausubstanz im Mittelpunkt. Die Berechnung des Marktwerts geht aus den Normalherstellungskosten hervor. Das verfahren kommt beispielsweise zum Einsatz, wenn Ihre Immobilie denkmalgeschützt ist oder wenn Vergleichsobjekte nicht oder nur kaum vorhanden sind. Um den Sachwert einer Immobilie zu ermitteln, müssen folgende Werte berechnet werden:

  • Bodenwert
  • Gebäudeherstellungskosten
  • Gebäudesachwert
  • vorläufiger Sachwert
  • endgültiger Sachwert

Das Sachwertverfahren ist sehr komplex und aufwendig, weshalb es sich vor allem hier so gut wie nicht vermeiden lässt einen Fachmann zu beauftragen. Einen weiteren Nachteil der dieses Verfahren mit sich bringt ist, dass die aktuelle Marktsituation nicht oder nur kaum berücksichtigt wird.

Einspruch 

Das Finanzamt wird oftmals kritisch gesehen, da ähnliche Immobilien relativ gleich beurteilt werden, wodurch der Bezug zu Ihrem Objekt sowie der Bezug zum Markt verloren gehen kann. Dies fällt meist zu Ihrem Nachteil aus und die Immobilie wird zu hoch bewertet. Insbesondere im Falle von Schenkung und Erbschaft sowie der Grunderwerbsteuer kann ein zu hoch bemessener Wert nachteilig für Sie ausfallen. Deswegen haben Sie das Recht innerhalb eines Monats nach Zustellung des Feststellungsbescheids Einspruch gegen diesen zu erheben. In solch einem Fall müssen Sie dann ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorlegen, welches einen anderen Wert belegt.